برای سنددار کردن املاک فاقد سند رسمی می‌توان از مراحل قانونی مشخص در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول شامل ثبت درخواست در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، ارجاع موضوع به مراجع قضایی و صدور حکم قانونی پیگیری از طریق قانون تعیین‌تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی اقدام کرد.
نیمرخ به نقل از میزان، با توجه به قانون قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تمامی اراضی فاقد سند تا مدت مشخصی دارای سند رسمی بشوند در همین زمینه ماده ۱۰ این قانون به این موضوع پرداخته است که افرادی که ملکی را بدون سند رسمی (مثلاً به موجب قولنامه یا وکالت‌نامه)، در اختیار دارند می‌توانند مشخصات ملک را به عنوان ادعای مالکیت در سامانه‌های مربوط ثبت کرده و جهت بررسی درخواست خود توسط مراجع ذی‌صلاح به منظور صدور سند رسمی اقدام کنند.
راه‌های قانونی سنددار کردن املاک فاقد سند رسمی
طبق قانون الزام مراحل قانونی ذیل برای سنددار کردن املاک فاقد سند وجود دارد:
۱- ثبت درخواست در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی
۲- ارجاع موضوع به مراجع قضایی و صدور حکم قانونی
۳- پیگیری از طریق قانون تعیین‌تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی
روش‌های قانونی ثبت ادعای مالکیت برای اخذ سند رسمی باتوجه به ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت
ثبت درخواست در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی:
طبق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد کند.
مدعیان مذکور نیز مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی لازم دیگر به‌منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج کنند.
ارجاع موضوع به مراجع قضایی و صدور حکم قانونی:
طبق قانون، پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نیز نتیجه آن را در سامانه موضوع ماده ۱۰ درج کنند. پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست.
در صورت انقضای مواعد مذکور و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور، ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بی‌اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.
با وجود این، مدعی مذکور می‌تواند برای مطالبه قیمت مال غیرمنقول خود به نرخ روز حسب مورد به اشخاص ثالثی که عالماً نسبت به بارگذاری ادعاهای مستند به اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه اقدام کرده‌اند، یا عالماً نسبت به معامله معارض با حق وی اقدام کرده‌اند یا ید ماقبل خود رجوع کند و دادگاه‌ها نیز مکلف هستند دعوای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول را در این موارد بپذیرند.
در حال حاضر سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی راه‌اندازی نشده است و در صورت راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰، این امر به دستور رئیس قوه قضاییه در روزنامه رسمی اعلان عمومی می‌شود.
درج ادعا‌ها و مستندات ادعاهای مالکیت در موارد مذکور در سامانه مذکور منوط به درج پلاک ثبتی و نقشه دارای مشخصات جغرافیایی (یو. تی.ام) ابنیه، اراضی و املاک موضوع ادعا پس از احراز هویت (از طریق سامانه ثنای قوه قضاییه) است.
درصورت درج مشخصات جغرافیایی و عدم درج پلاک ثبتی، سازمان موظف است براساس نقشه حاوی مشخصات جغرافیایی، پلاک ثبتی را مشخص کند.
طبق ماده ۵ آیین‌نامه تبصره (۱۰) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چنانچه نسبت به یک ادعا در مرحله اقدام حکم قطعی دایر بر بی‌حقی یا بطلان دعوا صادر و یا دعوا ساقط شده باشد و همچنین در صورتی که اقدام مدعی، منجر به صدور سند مالکیت شود، در حدود رأی قطعی و سند رسمی صادره امکان انجام اعمال حقوقی در سامانه وجود ندارد.
پیگیری از طریق قانون تعیین‌تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی:
رسیدگی به ادعاهای ثبت شده در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی که مشمول قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰/۰۹/۲۰ یا مشمول بند (۲) ماده (۱) قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۸/۱۲/۰۲ هستند، به‌استثنای موارد مذکور در تبصره (۳) ماده ۱۰ قانون الزام، بر اساس قوانین مربوطه انجام می‌شود و حسب مورد، منوط به استعلام از وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی است.
پس از انقضای مواعد مذکور در ماده ۱۰ قانون الزام، تقاضای جدید صرفاً در‌صورتی پذیرفته می‌شود که هیچ ادعایی توسط اشخاص ثالث در سامانه موضوع این ماده در خصوص ملک مورد ادعا و نیز هیچ معامله رسمی ناقل مالکیتی درخصوص پلاک ثبتی مذکور در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده باشد، در غیر این صورت تقاضا توسط هیئت‌های موضوع قوانین مذکور پذیرفته نمی‌شود.
در صورتی که کلیه ادعاهای ثبت شده قبلی رد شوند، تقاضای جدید به موجب قوانین مذکور قابل پذیرش است.
بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت جهاد کشاورزی (سازمان امور اراضی کشور) مکلفند حسب مورد در خصوص اراضی و مستحدثات داخل در محدوده طرح هادی روستا‌ها و اراضی زراعی و باغ‌های خارج از محدوده قانونی شهرها، ضمن شناسایی متصرفان املاک مذکور، نسبت به تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی (یو. تی.ام) اقدام و پس از استعلام از سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور و سازمان ملی زمین و مسکن مبنی بر عدم تداخل محدوده مورد تصرف با اراضی عمومی، از جمله اراضی ملی، منابع طبیعی، اراضی مستحدث و موات، مراتب را جهت صدور سند مالکیت به سازمان ثبت اسناد و املاک اعلام کنند.
سازمان موظف است نقشه‌های مذکور را در هر پلاک اصلی منضم به اسامی متصرفان قانونی قطعات شناسایی شده، جهت اطلاع مردم در سامانه موضوع این ماده، درج و نیز در محل الصاق کند.
مجازات بارگذاری سند جعلی یا سند عادی با علم به عدم استحقاق در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی
شخصی که با علم به عدم استحقاق راساً یا توسط دیگری اقدام به درج سند عادی در سامانه موضوع ماده ۱۰ نماید، به جزای نقدی معادل بیست درصد (۲۰%) قیمت روز ملک محکوم خواهد شد.
چنانچه در این راستا جرمی مانند جعل اسناد یا تبانی برای بردن یا انتقال مال غیر نیز واقع شود، مرتکب علاوه بر جزای نقدی مذکور، به مجازات مقرر برای جرایم ارتکابی نیز محکوم می‌شود.
چنانچه در سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام در رابطه با واحدی از یک آپارتمان، ادعای مالکیت درج شده و یکی از کمیسیون‌های ماده (۹۹) و ماده (۱۰۰) قانون شهرداری در خصوص آن، رای به اخذ جریمه صادر یا رای مذکور به دلیل عدم پرداخت جریمه منجر به صدور رای تخریب بنا شده¬ باشد؛ حسب مورد، شهرداری‌ها، بخشداری‌ها و دهیاری‌ها مکلفند گواهی پایان‌کار ساختمان را صادر کنند ولیکن میزان و علت جریمه قسمت مشترک و جریمه‌های قسمت‌های اختصاصی باید در گواهی پایان‌کار ذکر شود.
سازمان ثبت اسناد نیز موظف است در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، میزان و علت جریمه قسمت‌های اختصاصی و همچنین قسمت‌های مشترک به نسبت مساحت اختصاصی را ذکر کند. در این صورت، تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر، صرفاً در صورت پرداخت جریمه ذکرشده در هر سند به قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران امکان‌پذیر است.
لازم به ذکر است که صدور سند مالکیت مانع از اجرای رای صادره از کمیسیون‌های مذکور و اعمال قوانین و مقررات مرتبط با شهرداری‌ها نیست.
اگر اخذ گواهی پایان کار برای آن آپارتمان منوط به انجام اقدامات و اصلاحاتی غیر از پرداخت جریمه باشد، سازمان مکلف است سند مالکیت هر واحد را صرفاً در صورت انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی آن واحد و پرداخت سهم واحد مذکور از هزینه انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت‌های مشترک صادر نماید.
در صورتی که یک واحد ساختمانی دارای حکم قلع و قمع کامل باشد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و صرفاً باید نام متصرف قانونی آن واحد، در اختیار سازمان قرار گیرد.
چنانچه در خصوص یک مال غیرمنقول در سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام، ادعایی، ثبت و آن ادعا نزد مرجع صالح اثبات شده ¬باشد، صدور سند مالکیت برای آن مال غیرمنقول بدون تسویه بدهی‌های مرتبط با آن مال غیرمنقول به نهاد‌های عمومی و دولتی، بلامانع است. اما تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر صرفاً پس از تسویه بدهی‌های مذکور امکان‌پذیر است. بستانکار حق دریافت طلب خود به قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه قیمتی بانک مرکزی جز در مواردی که عرفاً تغییرات جزئی در ارزش پول ایجاد شده باشد را دارد.
صدور سند رسمی برای اراضی کشاورزی
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مکلف است، در اجرای قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور برای کلیه قطعات اراضی کشاورزی که تا زمان ابلاغ این قانون دارای تصرفات مفروز و قانونی بوده و با تایید وزارت جهاد کشاورزی دارای بهره‌برداری کشاورزی باشد و متقاضی اخذ سند مالکیت، خود یا افراد تحت تکفل وی، مالک هیچ‌یک از اراضی کشاورزی مجاور نباشد، با هر مساحتی سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند.
پس از صدور سند مالکیت حدنگاری، هرگونه افراز، تقسیم و تفکیک اراضی مذکور، مشمول قانون جلوگیری از خُردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب ۱۳۸۵/۱۱/۲۱ مجمع تشخیص مصلحت نظام می‌شود و تنظیم سند اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون در خصوص اراضی با کاربری کشاورزی منوط به اخذ تاییدیه از وزارت جهاد کشاورزی مبنی بر حفظ کاربری و بهره‌برداری کشاورزی است.
تنظیم سند اعمال حقوقی مزبور به صورت مشاع در اراضی کشاورزی تنها در موارد زیر مجاز است:
۱- مالکیت مالک، مشاع و تمام مساحت سهم مشاع مالک از کل زمین کشاورزی، کمتر از مساحت حد نصاب باشد، مشروط به آنکه عمل حقوقی صرفاً راجع به تمام سهم مشاع و به طرفیت تنها یک شخص باشد.
۲- مالکیت مالک، مشاع و تمام مساحت سهم مشاع مالک از کل زمین کشاورزی بالاتر از حد نصاب باشد مشروط به آنکه در نتیجه عمل حقوقی هیچ سهم مشاعی از کل ملک با مساحت پایین‌تر از حد نصاب ایجاد نگردد.
۳- مالکیت مالک، مفروز و عمل حقوقی منجر به ایجاد سهم مشاع شود، مشروط به آنکه در نتیجه عمل حقوقی، هیچ سهم مشاعی از کل ملک با مساحت پایین‌تر از حد نصاب ایجاد نگردد.
۴- چنانچه انتقال سهم مشاع از یک قطعه واحد به شریک همان قطعه باشد.
سازمان امور اراضی کشور مکلف است ظرف یک سال از لازم‌الاجرا شدن این قانون کلیه سوابق لازم اعم از نقشه‌ها و مستندات مربوط به اجرای این تبصره را در اختیار سازمان قرار دهد.
از تاریخ راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ ارائه هر گونه خدمات توسط وزارت جهاد کشاورزی و سایر دستگاه‌های ذی‌ربط منوط به ارائه تائیدیه سازمان ثبت مبنی بر انجام اقدامات مذکور در این ماده جهت اخذ سند رسمی یا ارائه سند حدنگاری کشاورزی توسط متقاضی است.
اشخاص فاقد سند رسمی موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت، با رعایت کلیه شرایط زیر حداکثر تا ۸ سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی می‌توانند صرفاً در سامانه مذکور، اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون را انجام دهند، در غیر این صورت مشمول ضمانت اجرای مقرر در ماده (۱) این قانون می‌شوند.
این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که به طور صریح، در زمان انجام عمل حقوقی، عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال آن، به منتقلٌ‌الیه اعلام و در سامانه درج شود:
۱- کلیه اقدامات مذکور در صدر ماده ۱۰ (شامل ثبت ادعا و اقدام قانونی لازم برای دریافت سند رسمی مالکیت) انجام شده ¬باشد.
۲- ادعای ثبت شده در سامانه، توسط مراجع ذی‌صلاح رد نشده یا منجر به صدورسند مالکیت نشده باشد.
۳- ادعای ثبت شده در سامانه، درخصوص مال غیرمنقولِ دارای سند حدنگار نباشد.
۴- پاسخ استعلام مالکیت حسب مورد از وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی با رعایت مفاد تبصره (۲) ماده (۶) قانون الزام، به منتقل¬الیه اعلام و در قرارداد درج شود. عدم پاسخ به استعلام در مهلت مذکور مانع انجام عمل حقوقی نیست.